??我们曾经说过:“如果企业租金上涨过快,政府也一定会干涉的”。

??现在“控租金”终于来了,问题是:涨租金,是市场乱象还是经济规律?“控租金”,是权宜之计还是长治久安之策?

??01

??租赁市场乱象为谁之过?

??网上流传着李先生推涨租金的故事。

??之所以机构抢着给业主开出承租高价,背后的逻辑线有两条:

??一是以收租转租行为来看,通过分拆房间、化小面积出租可以稳赚不赔。

??有些企业机构从市场上收租散户出租屋改造,原本3间房隔成4间,承租人租金未涨,总租金凭空增长33%。

??二是以租赁机构思路来看,通过上市加倍收回投资收益。

??未来只有头部企业才有机会上市,现在跑马圈地、广收房源,明天上市的资本回报可谓巨大,这也符合资本逐利的本性。

??政府部门约谈,租赁机构联名表态不涨价,变相承认了推升房租的事实,也变相承认了租赁机构的确具有推涨租金的动力和能量。

??有人说,租赁机构垄断市场、争抢房源、导致租金过快上涨;

??也有持反对意见者认为,机构持有房源仅占租赁市场的10%左右,不足以影响市场整体租金的变化。

??虽然垄断足以控制市场量价走势及预期,但事实上,没有任何一种商品涨价是必须通过绝对垄断地位来实现的。

??阿基米德可以用杠杆撬动地球,少数地王、少数楼王都曾经带动整个板块房价上涨,小股操盘带动股价上涨也并不稀奇。

??涨房租只是表象,争抢房源恰恰印证了供给的稀缺性。

??02

??租金上涨源于房源不足?

??毋容置疑,一线城市的住宅用地供应是萎缩的,与历史同期相比,缩减13%左右。

??二线城市虽然增加了住房用地供应,但低于历史高峰期间,且远远不足以弥补吸引人才所需新增的住房供应。

??一二线城市会再像2013年那样大量增加住房用地供应吗?

??不会了。

??我们在过去的微信文章中已经多次阐述过了,由于大城市采取“双控一保”国策——“控制大城市边界”、“控制新增建设用地规模”和基本农田保护,因此,住宅用地和住房供应都很难大幅增加。

??过去我们还说过:“如果可售住宅和租赁住宅用地总量供应不能真正增加,尤其是当增量住房供应越来越少,总存量住房很可能不会增加(因拆迁与折旧),可交易住房和可出租住房将越来越少,房价和租金将同时形成更大的上涨压力,而且租金上涨速度会更快”。

??限售可以使得部分业主转而出租增加投资收益,进而增加出租房源。

??拆除违章、打击群租却会减少可出租房源数量,加剧市场供应不足。

??限售增加的可出租房源不抵拆违、治理群租减少的房源,供求失衡就会加剧。

??如果城市普遍存在群租现象,原因无非是两点:要么房源供给不足,要么租金价格过高。

??无论前者还是后者,结果其实都是一样——有效房源供给不足。

??有人说,京沪两市都是严控人口流入的超大城市,人口不再增加、住房供应还在增加(尽管增量不多),房租长期上涨趋势缺乏基本面支撑。

??但是,在这些城市依然存在住房拆迁、城中村和棚户区改造,新增住房供应弥补被拆除房屋之后恐怕所剩不多,很难满足购房需求,更不易满足出租需求。

??大城市是否存在大量空置住房可以用来出租?

??这仍有待考证。

??我们很少有权威的、完整的数据可以验证这样的说法,在局部区域的确可能存在一些空置住房,显然不会是自住型客户长期空置其所购住房。

??如果全部都是投资客购房,既不转让也不出租,长期空置似乎也不合常理。

??或许有两种可能:一是区域或小区尚不具备大面积入住的条件,缺少交通教育医疗商业等配套,或者尚未达到竣工验收交付标准;二是未来留待自住或转手仍未确定,毛坯交付、无暇装修、难以出租。

??中央政治局会议已经明确“坚决遏制房价上涨”,房地产税出台的时间也越来越近。

??未来,如果这些“空置住房”没有大量转让交易或出租,很可能就意味着大量“空置”的原因未必是纯投资性质,也意味着指望以此增加出租房源的想法并不可靠。

??03

??租金上涨只是短期影响?

??有人说,租金上涨主要是毕业季的季节性影响,随着市场供应增加,租金上涨现象将会缓解。

??问题是,市场供应如何能增加?

??机构承诺增加供应,向市场大量投放房源。

??但是,在此之前,机构真的囤积了大量房源而长期未出租吗?

??相信答案应该是否定的。

??没有哪家机构会愿意将手中房源大量空置而不产生效益的。

??即便是短期囤积,目的也是为了拉升租金,如果租金上涨幅度不足以弥补空置的损失,机构的囤积是得不偿失的。

??如果机构手中并未囤积大量房源,它们又如何能承诺大量推出房源呢?

??也许合理的解释是,它们必须再大量收购房源,然后向市场推出,毕竟,没有人会去核查它们的房源究竟是何时收进来的?又会在多少时间内推出去承诺的数量?

??显然,租房机构只是搬运工,将房源从业主手中搬运到二房东的机构手中,再次推向市场,其实并未增加有效房源,除非化小面积、分拆房间,否则可租房源不会增加。

??租赁住房房源供不应求的格局显然无法在短期内缓解。

??一线城市的供求矛盾更为突出,租金率先上涨。

??因为,无论是减供应的一线城市,还是抢人才的二线城市,都没有按照“人地挂钩”原则相应增加住房供应。

??而且,大基建、大放水引发通胀预期,无论是买房保值增值还是涨租对抗通胀,市场的焦虑不会轻易消失。

??当通胀来临,央行势必上调利率,房东自然也要上调租金价格,以弥补通胀损失。

??如果租金大面积上涨,将会危及社会稳定,这显然不符合中央“稳大局”的政策逻辑。

??因此,我们会看到更多的一二线城市追随北京的“控租金”政策。

??04

??控租金政策会持续多久?

??被约谈之后,北京租赁机构承诺租金不上涨,租金上涨现象得到缓解。

??这对承租客是一剂定心丸,有利于稳定社会预期。

??但是,它们承诺多少时间不上涨?

??是今年年底之前都维持在现有租金水平?还是明年继续维持租金不涨?

??政府部门届时是否还会再来约谈要求租金继续不上涨?

??显然,无论是租赁机构还是监管部门都没有去考虑明年的事情,政府只是先按下葫芦再说。

??可以预见,租金上涨势头将会受到遏制,未来几年租金翻番的想法也会落空。

??如果明年市场租金大幅反弹,政府肯定会继续要求企业机构带头限制租金不涨。

??租房机构控租金是会抑制和影响散户租金定价的。

??如果租金不上涨,我们就无法修复租售比至相对合理的正常水平,我们也很难依靠社会力量投资住房,来帮助扩大租赁市场供给。

??有人指望房价大幅下降可以修复租售比。

??显然,这是不现实的。

??无论是地价还是房价的大幅下降,都将触及政府维稳底线,危及金融系统安全,导致经济社会动荡。

??更何况,即便房价下降一半,一线城市住房的租售比也不可能达到合理区间。

??政府不想修复租售比吗?

??无论从政治角度,还是经济角度,抑或社会角度,稳房价、控租金的意义都是巨大而深远的,相比之下,租售比只能退居其次了。

??因此,控租金就是“开弓没有回头箭”,也因此,租售比将长期维持在现在这样不合理的区间。

??当然,租售比长期处于低位,住房投资回报率无法满足基本的投资逻辑,就会导致租赁市场的萎缩,反过来,终有一天,供不应求将倒逼租金反弹上涨。

??05

??控租金会让资本打水漂?

??租赁机构不计成本、大量收租散户房源,背后有资本的强劲推背力,期望其成为行业头部企业和高估值的“独角兽”,通过上市兑现投资收益。

??如此一来,租赁机构事实上推升了散户租金上涨预期,客观上推升了租金上涨。

??一如当年的共享单车,花别人的钱,干自己的事,不计成本、最后未必如愿。

??如果未来数年租金限涨令都不放松,资本市场、租赁机构又如何办呢?

??过去我们说过,长租公寓投资回报率算不过账。

??没有合理的利润回报,无论拥有多少可出租房源,租房机构都不可能上市,届时,资本是不是会打退堂鼓呢?

??那时,大规模介入住房租赁市场的资本恐怕会大惊失色了。

??资本已经大惊失色,已有杭州中介机构爆仓,这会不会让资本也跟着“躺枪”呢?

??显而易见,导致4000户租客与房东被卷入其中,政府无法坐视不理、袖手旁观,治理风暴与监管动作会如约而来。

??即便是资本并未介入这种庞氏骗局,但在行业治理风暴之中,兑现资本最初的完美退出设想恐怕也是很难的了。

??未来房价长期受限并保持稳定,租金涨幅又受限,业主既不能获得资产增值,又无法获得合理租售比的回报,当房地产税落地之时,势必促使更多业主抛售房源,最终逼出市场供应,实现“房住不炒”、真实自住。

??也许,控租金又多了一条隐性的政策逻辑。

??06

??控租金最终要依法治理

??如果我们长期限制租金上涨,我们会不会又面临一个新的扭曲市场?

??比如,借助多缴押金、涨水电费、收茶水费广告费变相涨租?通过金融借贷、骗取资金、卷款跑路?面对可能的种种市场乱象,我们是否都有思想准备和应对预案?

??如果出现机构租金与业主租金倒挂的现象,我们又当如何?

??如果限制租金上涨仅仅是短期行政措施,未来的市场预期就不明确,资本就不敢贸然行动,企业就变得无所适从,出租人与承租人都看不清未来、惴惴不安。

??如果限制租金上涨是政府长期意愿,我们更应该制订法律法规,明确涨幅期限,让市场形成更平稳、更健康、更透明、可发展的社会预期。

??如果我们真的回到计划经济,那也未尝不可。

??我们是不是也可以在限房价的同时,限限地价、限限税费、限限建材价?

??我们是不是也可以在控租金的同时,限限人工、限限通胀、限限医疗费?

??我们还有什么没有限价的东西吗?机票价、高铁价、汽油价、米肉价、水电价都有管制。

??也许我们还可以限限股价、限限衣价、限限奢侈品价。

??我们既没有完全放弃计划经济,又没有真正实行市场机制,我们既留恋行政权力的功效,又憧憬依法治理的场景。

??我们总是在两者之间左右摇摆、反复折腾。

??很多人羡慕德国租赁市场的规范,这是依法治理的典范。

??但是,如果德国市场没有经历过大乱,又怎么会出台这么完备、这么严厉的法律法条呢?

??“但完善的法律法规体系不是凭空而来的,一定也是大乱之后才能达到大治。没有现实,就没有法律”。

??【详见2017.07.16微信文《欧阳捷:“只租不售”阳谋背后的9个疑虑》,点击链接可直接阅读】

??事实上,德国在战后恢复住房建设时期,平均三至五年就有一个法律出台或修订,包括住房建设法、住房租赁法、住房补贴法、住房所有权津贴法等,再辅以税收体系,并不断根据市场状况修正法律体系和税收政策。

??德国的法律出台是基于准确的数据分析,严格按照计划经济模式大规模建设住房,同时对于社会住房用于出租给予严格的租金涨幅限制,并赋予业主诸多义务、租客诸多权利。

??如果我们真的想出台行之有效的法律法规,哪怕是不再折腾的行政措施,我们可不可以先做一下一二线城市的人口与住房调查?

??我们可以采用政府采购服务方式,既能够摸清家底,又可以创造就业,更可以有的放矢。

??有人觉得,法律法规不可能完全解决这些市场乱象,毕竟租房是更加市场化的,而且,面对面广量大的散户,监管难度很大、行政成本很高。

??也有领导并不认可这样的说法:“如果涨房租可以入刑,谁还敢乱涨?”

??无论如何,我们的住房市场既是国民经济的重要支柱,又是民生百姓的关注焦点,不应仅因市场短期变化而随意调整政策。

??我们也可以建立完善的住房税收制度,用房地产税抑制过度投资需求,用空置税刺激住房出租,用资本利得税抑制炒房。【详见2018.06.24微信文《欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(上)》,点击链接可直接阅读】

??我们最终还是要回归市场规律——加大住宅用地供应,增加住房数量——无论是可售住房还是可租住房。

??我们最终还是要健全法制体系——通过依法治理、规则透明来调节市场供求、引导市场自律、稳定市场预期。

??只有市场预期稳定,才有市场的持续稳定。只有政府规则透明,才有社会的健康发展。

??房地产市场治理如此,国家社会治理何尝不是如此呢?